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2019年苏州市商业发展报告

时间:2019-09-11 08:36:11 来源:苏州市商联会

  苏州商贸业发展面临复杂而严峻的挑战,不利因素增多,这其中既包括世界经济增速放缓、中美贸易战长期化、中国经济持续下行的宏观环境,也包括家庭负债过高、阻碍消费潜力提升的体制机制仍然存在等内部因素。

  苏州商业地产供给多年来快速增长,载体增长远快于城市人口的增长和居民收入的增加。2012年以来,苏州大型商业设施入市量平均每年超过150万平方米,百货、大卖场延续弱势发展格局,2018年业绩有增长的购物中心个数同比2017年下降约3成。大型商业设施同质化竞争日益激烈,闭店、高空置率等情况不断出现。新零售时代“人货场”大变革,苏州商业项目以用户为中心的产品提质、科技赋能、服务升级、功能丰富等转型发展的任务艰巨。

  由苏州市商联会、商务研究中心、图比特商业研究机构联合制作于近日发布了《2019年苏州市商业发展报告》,报告对2018年苏州商业地产行业发展情况进行盘点与解读,也对城市未来商业发展做了一些思考,为业界同仁提供参考借鉴。

  2018年苏州大型商业项目发展

  1800万㎡、415个大型商业体,人均面积1.68㎡

  1、全市商业规模【数量和体量】

  截至2018年底,大型商业商业项目保持了快速增长,苏州大市范围内5000方以上商业体共415个,总建筑面积约为1798万平方米,人均面积1.68平方米,自2011年以来,大型商业(商业)项目保持了快速增长态势,每年新增体量都超过100万平方米。

  2、分区域商业规模【数量和体量】

  从各区域项目数量统计来看,工业园区以83个项目位列第一,姑苏区和吴中区以59个、54个分列二三位。从各区域项目体量统计来看,工业园区以408.7万平方米商业面积遥遥领先,吴中区、姑苏区列二三位。从2018年新增项目来看,吴中区以新增8个项目,新增50.8 万平方米居全市第一。

  3、分项目类型、体量统计分析【个数和面积】

  从项目类型数量统计来看,社区商业、商业街区和购物中心列前三位,分别为131个、73个、72个。从项目类型总量统计来看,购物中心以742.3 万平米商业面积遥遥领先,社区商业和商业街区列二三位。从单项目体量来看,2万方以下的项目最多,为163个,10万方以上的商业体37个,20万以上的商业体5个。

  4、全市标杆项目销售分析

  我们对全市范围内销售业绩最好的89个商业项目2018年的经营情况进行了统计,合计销售规模482 亿元,全口径同比增长9%,删除2018年新开项目因素(新增8家购物中心的统计),同口径同比减少2.3%。项目平均坪效6260元,同比下降18%。销售业绩超过10亿元的项目一共有10个,其中,超过20亿元和15-20亿元的项目各1个。20%的商业项目经营困难或已关闭。

  5、购物中心经营情况分析

  2018年47家购物中心总销售达293亿元,同比增长21.4%,删除新开项目因素,同口径同比增长3.54%;53.8%的项目业绩保持增长,相比2017年80%的项目业绩增长降幅较大。47家购物中心的平均坪效为5082元,同比下降1.47%。营业收入20亿元以上的购物中心1个,10~20亿元的4个,5~10亿元的20个。

  6、百货店经营情况分析

  22家百货2018年总销售109.65亿元,同比下降5%,2018年有4个百货店关闭或暂停营业,百货平均坪效为1.21万元。2019年上半年,百货零售总体呈回暖态势,同比下降0.4%,降幅比去年同期收窄4.8个百分点。2018年营业收入10亿元以上的百货店5个,5~10亿元的3个,3~5亿元的3个,1~3亿元的11个。

  7、大卖场经营情况分析

  2018年,20家大卖场总销售98亿元,同比下降7.96%,大卖场平均坪效2.25万元,远高于购物中心和百货。2019年上半年, 20家大卖场总销售45亿元,同比下降8%,与去年降幅基本持平。2018年营业收入10亿元以上的大卖场1个,5~10亿元的大卖场9个,1-5亿元10个。

  2019年苏州新开大型商业项目

  新增157万㎡、20个大型商业体

  1、2019年新开业项目

  2019年预计将新开20个商业项目,新增体量157万平方米,新开的项目以购物中心和社区商业为主。

  其中吴中歌林小镇是深圳海岸城旗下的一个超大型室内游乐综合体,以18-35岁的青年为主要服务客群,另吴江天虹是一个旧改项目,两个项目预计年底开业。

  2、分体量、区域商业统计【数量和体量】

  从新项目体量来看,10万方以上的项目6个,5-10万方项目7个,另外7个项目在5万方以下。从新项目分布区域来看,吴江区将成为2019年开业项目最多的区,一共6个项目,体量达53.3万平方米。

  对苏州商业发展的思考和探讨

  增长乏力、竞争激烈;提升融合、自有品牌、社区商业

  1、目前存在的问题和面临的挑战

  从近几年苏州头部商业企业的经营情况来看,苏州百货和大卖场业态经营业绩已经连续5年同比下降,2018年头部购物中心近半企业业绩同比下降,也表明短期内苏州实体商业项目局部已呈饱和状态。整体商业消费市场疲乏主要有三方面的原因:

  2、对苏州商业发展的思考

  针对苏州商业当前存在的问题,我们建议通过推动商业和特色产业的融合及扶持高标准社区商业来平衡局部过量商业供给,通过培育自主品牌、拓展线上平台和增强核心商圈吸引力来提高苏州实体商业竞争力,稳住居民消费的同时扩大游客消费,做大苏州消费市场。具体可以在以下五个方面做一些工作:

  Ⅰ--提升苏州核心商圈的竞争力

  目前观前商圈、湖东商圈、沙洲中路商圈、方塔商圈都在做商圈提升方案,商圈之间的竞争将取代商业单体的竞争成为未来商业发展的重要课题,而商圈竞争力的提升需要商圈内的核心企业、政府部门建立合作关系,在商圈定位、文化标签、交通协调、营销互动及错位经营等多个维度做综合提升,不同商圈间应加强联动,以提升苏州整个城市的商业竞争力。

  核心商圈竞争力的提升一方面能让苏州作为国际知名和特色品牌(苏锡常区域)开店首选地增加筹码,有效改善消费外流问题;另一方面在做大蛋糕的同时,给区域内商业项目创造更多错位发展空间,更好地解决同质化问题。

  Ⅱ--“商业+5G”深度融合,建设智慧商圈平台

  全面推进营销智慧化、服务智慧化、管理智慧化等一系列智慧应用建设。

  1)为消费者提供智慧营销、智能导航、科技体验等智能化服务。

  2)为企业搭建消费者营销平台,提供完善的智能管理服务,实现企业营销与商圈营销融合联动,降低企业经营成本,提高运营效率,提升盈利能力。

  3)区域商业智慧管理和创新发展,促进智慧商圈平台与旅游入口、常住居民人口等平台深入融合,通过监测和收集商圈客流、营收、消费特征数据,指导商业调整优化和企业创新发展方向。

  Ⅲ--推动商旅文体和科技等产业深度融合

  1)苏州文旅游资源丰富,游客数量大且素质高,理应是苏州商业核心的消费客群之一。2018年苏州接待国内外游客1.31亿人次,我们可以以旅游、文化资源为依托,通过和苏州园林(古城)、大闸蟹、清明扫墓等超级IP全方位连接,打造留得住人的特色商业街区和商旅文综合体,提供吃住行游购娱等综合服务。

  2)政策适度倾斜,全面实施旅游文化、体育大开发,大力支持科技文化馆、文旅特色小镇、和文体中心建设,提供财政、土地、金融支持。文旅体产业要发展,商业运营是核心,苏州商业要加强和文旅、体育科技产业的深度融合, 激发商圈发展新活力。

  上图是新网红沪宁高速阳澄湖服务区,平均每天8万的客流,远远超过苏州大部分购物中心。

  上图是狮山广场,在拆除原苏州乐园的基础上新建苏州博物馆西馆、苏州科技馆、苏州市工业展览馆、艺术剧院、地下空间、特色文化街区,填补了狮山商圈原先艺术、文化、科技等业态的空缺,将大大提升商圈的竞争力。

  Ⅳ--打响“苏州购物、文化”自主品牌

  1)打造有鲜明特色的老字号品牌和新兴品牌

      老字号,市级以上老字号78家,目前企业经营都比较稳定。

  手工艺和非物质文化遗产,苏州刺绣、宋锦、评弹、昆曲、核雕、玉雕等艺术和手工艺名扬海内外,且都有产业基础。

  苏州制造,苏州制造业发达,波司登、莱克、科沃斯多家消费品企业入选苏州民营企业50强,都是购物品牌发展的有生力量。

  新兴品牌,苏州商业也培育出了羿唐丝绸、猫的天空之城、荷言旗袍等多个原创品牌、开始走向全国乃至全世界。

  2)联合打造自主品牌集聚区和共荣平台

  商业企业和品牌企业需要联合打造自主品牌集聚区和集合店;联合创新,相互赋能,深入合作,做出精品;联合走出去,打造苏州品牌的影响力。

  观前街申报成功了江苏省老字号品牌集聚街区和诚品生活采集苏州赋能苏州元素,打造苏式生活集合店都是苏州自主品牌集聚区和集合店的成功样板。

  Ⅴ--“小而美“社区型商业发展大有可为

  1)到2030年,苏州将开发150个左右的社区商业项目,社区商业将成为未来发展最快的业态。

  2)以邻里中心公司、万科社商为代表的苏州社区商业在国内处于领先水平,苏州政府部门大力推广邻里中心的运作模式,明确要求新开发的社商项目开发商持有,推动地产开发企业社区商业项目品质化、品牌化发展。

  3)政府对社区商业、农贸市场等的创新发展给予较大的资金支持,市商务局和市商联会也在推动苏州市社区商业标准化建设,更好的满足居民对美好生活的向往。

  邻里中心分布图

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